Votre fiscalité

Pour l'achat d'un logement , Optimiser votre fiscalité en empruntant in fine

Pour financer votre achat immobilier ou des travaux immobiliers à réaliser, vous avez aujourd'hui le choix entre le recours au crédit amortissable classique et le recours au crédit in fine. Dans un crédit amortissable classique, votre échéance, dont le montant est fixe, est constituée de l'intérêt au taux du crédit sur la période considérée (pour le mois, s'il s'agit d'une mensualité, pour le trimestre, s'il s'agit d'une trimestrialité...,1), plus un remboursement partiel de la somme empruntée égal à la différence entre la mensualité et l'intérêt de la période.

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L'intérêt de la période suivante est donc plus faible puisque la somme restant due à la banque est également plus faible. Dès lors, le montant de capital remboursé est plus important et ainsi de suite. La partie fiscalement déductible est celle qui correspond aux intérêts.

Elle décroît donc dans le temps. Le calcul s'effectue ainsi : Revenu foncier imposable = loyer - charges - intérêts du crédit. Votre revenu foncier imposable va donc augmenter dans le temps. Supposons que vous ayez financé un bien pour partie avec un crédit amortissable et que les loyers mensuels couvrent exactement les mensualités du crédit : En trésorerie, vous n'aurez rien à '' sortir '' et les premières années, votre revenu imposable sera faible.

Le temps passant, votre revenu foncier imposable va augmenter et votre impôt sur le revenu également mai mais vous n'aurez pas de revenu disponible pour payer cet impôt. Vous risquez donc de vous trouver dans une situation désagréable. C'est pourquoi, il faut toujours, avant d'emprunter, intégrer cette donnée.

Le principe du crédit '' in fine '' est totalement différent : le remboursement de la somme que vous avez empruntée est assuré par un contrat de capitalisation en assurance vie, nanti au profit de la banque, qui se dénoue au terme du crédit. Ce contrat peut être constitué d'une prime unique, c'est à dire d'une somme que vous payez en une fois lors de sa signature ou de primes payées dans le temps ou d'un système mixte. Ce contrat bénéficiera de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie. Le remboursement de la somme empruntée est donc totalement déconnecté de la vie du crédit. Les conséquences en sont les suivantes :

1- Les mensualités sont plus faibles que dans un crédit amortissable car il n'y a que des intérêts.

2- Tout ce que vous payez à la Banque, et jusqu'au terme du crédit, est déductible pour le calcul de votre revenu foncier imposable !

Toutes choses égales par ailleurs, votre trésorerie et votre impôt sur le revenu vont rester constants : le décalage fatal entre la trésorerie et l'impôt sur le revenu rencontré dans le crédit amortissable ne se produira pas. Ceci constitue selon nous la véritable justification du recours au crédit in fine même si les banquiers font payer cet avantage fiscal en majorant un peu leurs taux de crédit. Donc n'hésitez pas, pensez à recourir au crédit in fine car vous en tirerez avantage en faisant financer une partie de votre investissement par l'administration fiscale

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