Pret immobilier in fine

Le prêt in fine pour un credit immobilier

Le prêt in fine est proposé en France depuis une dizaine d'année. Il a été conçu pour permettre aux investisseurs locatifs d'optimiser les lois de défiscalisation.

Le prêt in fine consiste à associer un crédit dont le capital est remboursable en une fois à la fin du crédit, avec un produit d'épargne qui permet d'assurer le remboursement du capital emprunté : bon de capitalisation, contrat d'assurance vie, … .Dans le jargon bancaire, on parle d'adossement.

Deux contrats donc :

- un contrat de prêt qui stipule que seuls les intérêts seront remboursés pendant la durée du crédit.
- Un contit.
- Un contrat d'assurance alimenté au départ par un capital dont vous disposiez, et nourrit
par une épargne que vous vous engagez à affecter sur ce placement. Ce placement produit des intérêts qui, avec l'aide de vos versements complémentaires reconstitue le capital du prêt. Retenez cependant que ce type de crédit implique un minimum d'apport variant suivant les établissements de 20% à 50% du capital emprunté.

Exemple : vous empruntez 1 000 000 frs sur 10 ans.
Vous pouvez : effectuer un premier versement de 675 564.17 frs qui rémunérés à 4% sur 10 ans produiront 324 435.83frs d'intérêts, soit au total 1 000 000frs. Ou bien faire 10 versements annuels de 80 087.45frs, soit 800 874.45 frs qui rémunérés dans les mêmes conditions produiront 199 125.45 frs d'intérêts soit au total 1 000 000 frs.

Vous rencontrerez égalacute;galement des formules mixtes associant un prêt in fine et un prêt amortissable Dans ce cas, au départ, vous devez effectuer sur le contrat d'assurance adossé , un placement égal ou supérieur à 10% du montant emprunté . Pendant une période fixe, vous épargnez davantage sur votre contrat d'assurance . Au bout de cette période , vous avez la possibilité de choisir de conserver in fine une partie de votre prêt dans la limite du capital garanti par les placements, le solde du capital devenant amortissable sur la durée restant à courir. Mais vous pouvez également maintenir la totalité de votre prêt in fine si le montant des placements capitalisés le permet … une bonne façon d'optimiser les avantages du crédit in fine en les associant à ceux d'un crédit amortissable …

Les avantages du prêt in fine :

- Tout d'abord le taux proposé à la baisse, puisque tenant compte de ce que votre apport personnel est souvent placé sur un produit financier de l'établissement prêteur et
- Vos mensualités sont légères et vous permettent effectivement de reporter votre épargne sur un contrat de capitalisation, ou bien, si ce contrat est déjà pourvu de multiplier lesier les opérations.
- Si le placement initial est important, vous échapperez aux frais d'hypothèque, la garantie financière étant suffisante.
- Mais les principaux avantages sont fiscaux ; tout d'abord, pendant la phase d'épargne, vous profitez des exonérations fiscales applicables aux primes périodiques, et au dénouement du contrat, des abattements liés à ce type de contrat (d'au moins 8 ans , 30 000 frs personnes seules, 60 000 frs couples mariés ) , … et si vous décédez , vos héritiers profitent de l'exonération des droits de mutation sur la somme perçue ( seule la fraction des primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l'assuré excédant 200 000 frs est taxable aux droits de mutation par décès ). Ensuite, dans le cadre d'un investissement locatif, vous optimisez le montant des intérêts d'emprunt déductibles de vos revenus fonciers . En effet avec un crédit amortissable, les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement du prêt, tandis qu'avec le prêt in fine ( pour les formules à taux fixe,1), les intérêts d'emprunt restent identiques pour toute la durée du prêt , déductions auxquelles s'ajoutent les frais ais de dossiers, d'assurances … et si la totalité de vos déductions dépasse vos revenus fonciers, le déficit fiscal crée peut s'imputer sur les 5 années suivantes.

Ces avantages intéresseront particulièrement ceux qui appartiennent à une tranche marginale d'imposition élevée.

Le préalable demeure que le taux de rémunération du contrat de capitalisation soit au moins équivalent au taux de votre crédit.

Voir étude : " optimisez votre fiscalité en empruntant in fine "

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