Le prêt immobilier relais

Le prêt immobilier revente ou le prêt relais " sec "

Vous venez d'être mutés et devez vous loger rapidement dans une autre ville, votre famille s'agrandit, et vous avez besoin de chambres supplémentaires, oui mais vous devez vendre avant d'acheter … Le prêt relais proposé depuis une dizaine d'années a plutôt mauvaise réputation. Lors de son lancement, les taux étaient effectivement élevés et les formules manquaient de souplesse …

Aujourd'hui , les formules méritent votre intérêt … bien sûr la meilleure solution est de vendre avant d'avoir acheté mais ne passez pas à côté d'une bonne affaire ou ne loupez pas la rentrée scolaire …

Deux formules vous seront proposées :

Vous achetez un bien dont le prix est supérieur à celui que vous devez vendre: vous vous intéresserez à un prêt revente …
Vous achetez un bien dont le prix est inférieur à celui que vous devez vendre, il s'agira alors d'un prêt relais dit " sec ".

Le prêt revente

Le financement de votre bien sera constitué d'un prêt à court terme, et d'un prêt à long terme consenti à des taux différents. Généralement, le prêt court terme vous est accordé pour une durée maximale de 24 mois … ce délai est raisonnable à condition de ne pas surestimer votre bien … la banque se protégera contre une surévaluation ou contre une baisse du marché, en ne vous prêtant qu'au maximum 80% de la valeur du bien vendu (déduction faite bien évidemment du mo évidemment du montant des crédits restant encore éventuellement à rembourser ) . Cette valeur sera confirmée par une expertise dont les frais seront rarement à votre charge.

Le problème vient du fait que les mensualités du prêt relais, ajoutées à celles du prêt principal dépassent parfois votre capacité d'endettement, ou sont trop lourdes pour que vous puissiez les supporter … Vous aurez alors deux solutions :

• Le prêt relais avec franchise totale accompagné d'un différé d'amortissement pour le prêt long terme : pendant une période généralement limitée à 12 mois, vous ne remboursez rien sur le relais, et uniquement les intérêts sur le prêt principal. Si vous revendez dans le délai, vous rembourserez en une fois, capital et intérêt. Sinon et pendant les 12 mois suivants, vous paierez vos mensualités, capital, intérêts , et intérêts cumulés de la première année.
  Attention, en cas de mévente, le coût final est important.
  
• Un prêt jumelé relais et long terme : dans ce cas , un seul prêt est contracté dont partie est remboursé au moment de votre revente ; entre-temps, vous ne payez qe payez que des intérêts. C'est la solution la plus astucieuse dans la mesure où vous ne supportez pas de pénalités de remboursement anticipé lors de ce remboursement … A vérifier donc …

Le prêt relais " sec "

Le prix du bien que vous achetez est égal ou inférieur à celui que vous vendez … vous avez donc besoin d'une avance de trésorerie. Cette avance vous est consentie dans le cadre d'un prêt relais dit " sec ". il est clair que vous vous retrouvez alors dans un contexte défavorable pour obtenir de bonnes conditions…l'opération est risquée pour le banquier et le prêt à court terme est peu rémunérateur…

Les garanties du prêt relais

Les banques limitent tout d'abord leur risque en faisant expertiser votre bien, le plus souvent selon une méthode dite comparative, c'est à dire en comparant la valeur de votre bien avec les valeurs du voisinage. Elles vérifieront ensuite votre diligence à vendre en vous demandant les mandats de vente que vous avez pu accorder ou copie des annonces que vous pouvez faire passer .
En terme de garantie, les banques exigent de moins en moins une prise d'hypothèque sur le bien à vendre … ce n'est donc plus un élément grevane;ment grevant le coût de l'opération.

Le coût du prêt relais

Le prêt relais peut vous être consenti à taux fixe ou variable. Le taux sera le plus souvent inférieur au taux d'un prêt classique, tout simplement parce qu'en faisant un effort sur ce taux, la banque gagnera votre clientèle pour le prêt principal …

Côté assurance, contrairement aux autres types de prêts, on ne vous obligera à souscrire qu'une assurance décès-invalidité.

Pour conclure, Attention aux formules de franchise qui vous donnent un confort temporaire mais qui, si votre revente n'aboutit pas rapidement, vous mettront en situation d'avoir à assumer des mensualités intégrant, capital, intérêts, et intérêts capitalisés durant la franchise….

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